A usucapião é uma forma legítima de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, com o cumprimento dos requisitos legais estabelecidos no ordenamento jurídico brasileiro. No entanto, sua concessão não é automática, e diversos fatores podem ensejar o indeferimento do pedido.
Compreender os motivos pelos quais a usucapião é negada é essencial para evitar prejuízos processuais e garantir o correto manejo da ação. A seguir, são apresentados os principais elementos que comprometem o reconhecimento do direito à propriedade por meio da usucapião.
Falta de comprovação da posse mansa, pacífica e ininterrupta
A ausência de provas robustas que demonstrem o exercício da posse de forma contínua, sem oposição e com aparência de proprietário, pode resultar no indeferimento da usucapião. É imprescindível demonstrar o animus domini, ou seja, a intenção de agir como dono do imóvel.
Além disso, a descontinuidade na posse ou a existência de litígios com o verdadeiro proprietário pode afastar o caráter pacífico da ocupação. A interrupção do prazo aquisitivo também impede o reconhecimento do direito.
Inexistência do lapso temporal exigido por lei
A legislação brasileira estabelece prazos distintos conforme a modalidade de usucapião. A usucapião extraordinária, por exemplo, exige o exercício da posse por 15 anos, enquanto a usucapião urbana pode ser reconhecida após 5 anos, conforme o artigo 1.240 do Código Civil.
A contagem desse período deve ser ininterrupta e comprovada documentalmente, sob pena de indeferimento do pedido. A posse recente, mesmo que exercida com animus domini, não é suficiente para fundamentar a aquisição da propriedade.
Imóveis públicos são insuscetíveis de usucapião
Nos termos do artigo 183, § 3º da Constituição Federal e do artigo 102 do Código Civil, os bens públicos são inalienáveis e não podem ser adquiridos por usucapião. A tentativa de regularizar a posse de área pública configura hipótese de improcedência imediata do pedido.
A jurisprudência tem sido firme ao repelir ações de usucapião que envolvam terrenos de marinha, áreas de proteção ambiental ou qualquer bem pertencente à União, Estados, Municípios ou suas autarquias.
Existência de vínculo contratual entre as partes
Quando há contrato de comodato, locação ou qualquer outro instrumento que comprove a origem precária da posse, inexiste o requisito do animus domini. A posse precária não gera usucapião, pois não reflete a intenção de exercer a propriedade.
É necessário que o possuidor tenha se desvinculado claramente de qualquer relação jurídica anterior que possa desqualificar a natureza da posse como sendo ad usucapionem.
Falta de boa-fé ou má-fé caracterizada
A boa-fé, embora não exigida em todas as modalidades de usucapião, é requisito essencial em algumas delas, como na usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Se comprovada a má-fé ou a intenção deliberada de usurpar o bem alheio, a ação será indeferida.
A aquisição do imóvel mediante esbulho, turbação ou clandestinidade também exclui a possibilidade de reconhecimento da posse legítima para fins de usucapião.
Irregularidades na planta, memorial descritivo ou localização do imóvel
A ausência de documentos técnicos devidamente aprovados pelos órgãos competentes ou a imprecisão na descrição do imóvel pode inviabilizar a análise do pedido. A planta e o memorial descritivo são exigências legais nos processos de usucapião judicial e extrajudicial.
A ausência de georreferenciamento, a sobreposição com imóveis vizinhos ou a inclusão de área maior do que a efetivamente ocupada representam vícios formais que podem comprometer o andamento da ação.
Posse exercida por pessoa jurídica sem finalidade social legítima
Embora a pessoa jurídica possa, em tese, promover ação de usucapião, é necessário demonstrar que a posse atende ao interesse social ou que está vinculada ao objeto social da empresa. A mera ocupação para especulação imobiliária ou desvio de finalidade tende a ser repelida pelo Judiciário.
Nos casos em que a empresa exerce a posse para atividades não autorizadas ou incompatíveis com o zoneamento urbano, o indeferimento da usucapião é uma consequência natural.
Ausência de tentativa de solução extrajudicial
Embora não seja obrigatória, a tentativa de resolução extrajudicial da usucapião — conforme previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) — tem sido valorizada como meio eficiente de regularização fundiária. O descumprimento de exigências cartorárias ou a omissão de notificações legais pode acarretar o arquivamento do procedimento.
É recomendável que o interessado busque sanar previamente quaisquer impedimentos formais antes de recorrer à via judicial. Como analisado em portais especializados sobre o tema, como o Advogado especialista em Usucapião, o preparo adequado da documentação é fator determinante para o sucesso da demanda.
Perguntas Frequentes
É possível entrar com usucapião mesmo estando o imóvel registrado em nome de terceiros?
Sim, desde que a posse cumpra os requisitos legais e o proprietário não tenha exercido oposição durante o período aquisitivo. A propriedade formal não impede, por si só, a aquisição pela posse.
A usucapião pode ser negada por falta de testemunhas?
Sim. A prova testemunhal é essencial para comprovar a posse ininterrupta e pacífica. Sua ausência pode fragilizar a instrução probatória e comprometer o deferimento da ação.
Quem já entrou com pedido de regularização fundiária pode ajuizar usucapião?
Depende. A regularização fundiária e a usucapião são vias distintas. Havendo desistência do primeiro procedimento e preenchidos os requisitos legais, é possível promover a usucapião.
Conclusão
A usucapião é um importante instrumento de regularização da posse e de efetivação do direito à moradia, mas exige o cumprimento rigoroso de requisitos legais e formais. O desconhecimento de aspectos técnicos pode comprometer a viabilidade da ação.
Identificar as causas mais recorrentes de indeferimento permite uma atuação mais segura e eficiente na busca pela aquisição da propriedade. O domínio dos critérios legais e procedimentais é indispensável para evitar vícios processuais e garantir o êxito da demanda.