A norma que iguala a cobrança das tarifas bancárias começa a valer em 2022, data a partir da qual os bancos só poderão cobrar os custos envolvidos de forma direta na prestação do serviço
Em junho de 2022 entram em vigor novas regras relacionadas à cobrança pela avaliação de imóveis usados como garantia em financiamento.
Para os consumidores que estão pensando em realizar um refinanciamento de imóvel ou obter crédito, é fundamental conhecer as novas diretrizes definidas pelo Conselho Monetário Nacional.
Resolução CMN nº 4.925/2021
A partir de junho de 2022, as instituições financeiras estão obrigadas a seguir as diretrizes definidas pela Resolução nº 4.925/2021 do Conselho Monetário Nacional.
As regras estão relacionadas à cobrança pela avaliação de imóveis utilizados como garantia em financiamentos. Em linhas gerais, ela estabelece que só podem ser cobrados na tarifa os custos diretamente associados à prestação do serviço de avaliação.
Neste sentido, o artigo 8º-A, § 2º, que trata especificamente da cobrança, passa a vigorar com a seguinte redação:
“§ 2º A cobrança de que trata o caput está condicionada à:
I – anuência prévia do mutuário ou do pretendente ao crédito em relação ao serviço de avaliação ou reavaliação, formalmente manifestada;
II – informação prévia ao mutuário ou pretendente ao crédito acerca:
a) do valor máximo da cobrança; e
b) da possibilidade de cobrança, inclusive na hipótese de a operação que deu causa à avaliação ou reavaliação não ser contratada por decisão do mutuário ou pretendente ao crédito, formalmente manifestada.”
Isso significa que a pessoa interessada deve concordar previamente com a realização da avaliação e o valor máximo do custo deverá ser informado.
A norma determina ainda que a avaliação do imóvel pode ser compreendida como a “análise técnica efetuada para estimação do valor de um bem imóvel, com base em suas especificações, características, custos, frutos, direitos e finalidade” (art. 11-A, I, da Resolução CMN nº 4.925).
Nesta avaliação também está incluída a análise jurídica que determina os riscos que eventualmente podem repercutir sobre a viabilidade da utilização do imóvel, como, por exemplo, titularidade, garantia e inexistência de qualquer ônus ou impedimento.
O foco dessa regulamentação é reduzir os custos para os consumidores finais — tomadores de crédito — e contribuir para aumentar a transparência das operações.
Cobrança da tarifa de avaliação
Assim, a cobrança da tarifa de avaliação deverá ser condicionada a cinco fatores principais, resumidos a seguir:
- consentimento prévio do cliente quanto à realização da avaliação ou reavaliação de imóvel a ser dado em garantia;
- a instituição financeira deverá disponibilizar ao cliente um demonstrativo com a discriminação completa de todos os custos e despesas associados à prestação do serviço de avaliação;
- a entidade deve entregar ao cliente, ainda, o extrato do laudo avaliativo, ou documento equivalente, que contenha a análise técnica da garantia;
- a contratação da operação de crédito deve ser obrigatoriamente vinculada à garantia, salvo nas situações em que o cliente opte pela não contratação;
- o valor da tarifa não poderá exceder o valor máximo previamente informado; e,
- não poderá haver cobrança quando o agente financeiro optar pela não realização da operação de crédito.
Situações em que se aplica a regra de cobrança para avaliação
Neste sentido, a resolução estabelece que só poderão ser cobrados dos clientes os custos diretamente e efetivamente atrelados à prestação do serviço de avaliação.
Essa tarifa poderá ser cobrada em processos de avaliação ou reavaliação de imóveis residenciais oferecidos como garantia em operações de financiamento imobiliário, bem como de empréstimo que tem imóvel como garantia. Na prática, a regra se aplica a:
- contratação de novas operações;
- substituição de imóveis em garantia;
- solicitação de portabilidade;
- reenquadramento de operação;
- revisão de valor de cobertura de seguro; ou,
- prorrogação, renovação, composição, consolidação e/ou transferência de dívida.
Antes de realizar uma operação de financiamento, ou empréstimo com imóvel em garantia, o consumidor deve avaliar todas as cláusulas do contrato, inclusive o Custo Efetivo da Operação (CET).
O orçamento pessoal e familiar também precisa ser estudado a fim de garantir que existe capacidade de cumprir com o pagamento das parcelas sem colocar em risco a saúde financeira.